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住宅ローン関係の金利
住宅ローン関係の金利
住宅ローンを検討する時に気になるのが、最近の金利変動の推移です。
Ｅ−ＬＯＡＮというサイトにとてもわかりやすいグラフが公開されていました。
http://www.eloan.co.jp/index.html
住宅ローンを検討する時に気になるのが、最近の金利変動の推移です。
Ｅ−ＬＯＡＮというサイトにとてもわかりやすいグラフが公開されていました。
http://www.eloan.co.jp/index.html
賃貸収入がある人の確定申告
マンションを購入した後に転勤となり、賃貸としたため家賃収入がある人の場合、確定申告はどうなるか?
これはマンションを購入した後に転勤などで住まなくなり、賃貸に出して家賃収入がある人にだけ関係のある話です。あなたは確定申告が自分には関係ないと思っていませんか。恥ずかしい話ですが、僕は家賃収入を確定申告するという事をずっと考えた事もありませんでした。どこからも申告しなさいと言われないし、その事に関する説明書も読んだ事がなかったのです。申告の義務の存在自体に気がついていなかったわけです。
しかしマンションを賃貸に出していれば給料以外の収入が発生していますので当然確定申告の対象であるわけです。どこにこの問題を説明してくれる情報があるのでしょうか?
僕はまず、国税庁のホームページを見てみました。そこに電話で税の相談ができるタックスアンサーというサービスの紹介がありました。さっそくタックスアンサーに聞いてみました。すると「税務署に用紙と説明書がおいてあります。不動産所得用の収支内訳書という題の用紙と、収支内訳書の書き方という題の説明書です。」との事でした。さっそく税務署に行って手に入れました。家に帰って書こうとしましたが、説明書を読んでもよくわかりません。住宅の契約書やローンの書類などを持って、税務署の確定申告会場に行き、会場で職員に聞いてやっと記入方法がわかりました。
収入はもちろん家賃収入で、主な経費は減価償却費と借りたお金の利子です。
減価償却費の計算が特にわかりにくかったです。僕のマンションの取得価格（イ）は税金を入れて2450万円です。これの９０%の約2204万円が償却の基礎になる金額(ロ)です。償却方法は定額です。住宅用で鉄筋コンクリート造りなので耐用年数が47年です。表から償却率（ハ）が0.022となります。ロ×ハ=約48万円が本年分の償却費(ホ)というわけです。
面倒な計算の後、収支内訳書の記入が終わりました。
収入と経費を比較して赤字であれば、所得は発生せず、税金を納める必要はありません。通算によって税金がもどる事もあるそうです。
黒字であれば税金を納める事になります。繰上げ返済などで利息支払いをなくした結果、黒字化して税金が発生する事もあるそうです。
僕の場合は借入金利子が７４万円もあり、赤字で税金も発生しませんでした。早く税金が払えるぐらい黒字にしたいものです。
これはマンションを購入した後に転勤などで住まなくなり、賃貸に出して家賃収入がある人にだけ関係のある話です。あなたは確定申告が自分には関係ないと思っていませんか。恥ずかしい話ですが、僕は家賃収入を確定申告するという事をずっと考えた事もありませんでした。どこからも申告しなさいと言われないし、その事に関する説明書も読んだ事がなかったのです。申告の義務の存在自体に気がついていなかったわけです。
しかしマンションを賃貸に出していれば給料以外の収入が発生していますので当然確定申告の対象であるわけです。どこにこの問題を説明してくれる情報があるのでしょうか?
僕はまず、国税庁のホームページを見てみました。そこに電話で税の相談ができるタックスアンサーというサービスの紹介がありました。さっそくタックスアンサーに聞いてみました。すると「税務署に用紙と説明書がおいてあります。不動産所得用の収支内訳書という題の用紙と、収支内訳書の書き方という題の説明書です。」との事でした。さっそく税務署に行って手に入れました。家に帰って書こうとしましたが、説明書を読んでもよくわかりません。住宅の契約書やローンの書類などを持って、税務署の確定申告会場に行き、会場で職員に聞いてやっと記入方法がわかりました。
収入はもちろん家賃収入で、主な経費は減価償却費と借りたお金の利子です。
減価償却費の計算が特にわかりにくかったです。僕のマンションの取得価格（イ）は税金を入れて2450万円です。これの９０%の約2204万円が償却の基礎になる金額(ロ)です。償却方法は定額です。住宅用で鉄筋コンクリート造りなので耐用年数が47年です。表から償却率（ハ）が0.022となります。ロ×ハ=約48万円が本年分の償却費(ホ)というわけです。
面倒な計算の後、収支内訳書の記入が終わりました。
収入と経費を比較して赤字であれば、所得は発生せず、税金を納める必要はありません。通算によって税金がもどる事もあるそうです。
黒字であれば税金を納める事になります。繰上げ返済などで利息支払いをなくした結果、黒字化して税金が発生する事もあるそうです。
僕の場合は借入金利子が７４万円もあり、赤字で税金も発生しませんでした。早く税金が払えるぐらい黒字にしたいものです。
元利均等返済と元金均等返済
住宅ローンを組む時には銀行に言われるままに元利均等返済にする事が多いようです。しかし「元金均等返済の方が良いのではないか？」という検討も重要です。元利均等返済は原則として毎回同じ額の返済をしていく返済方法です。返済期間の前半は返済額のほとんどが利息に消えて元金はなかなか減りません。
僕が住宅ローンを契約した時には、何も考えず元利均等返済にし、さらにゆとり返済でした。最初の10年で約1050万円を返済し、そのうち約790万円が利息でした。そして元金は約260万円しか減らなかったのです。「おれは銀行のために働いているんじゃない！」と叫びたくなります。
元金均等返済というのは、元金の返済額を毎回一定にする返済方法です。最初のうちは加算された利息が多くて大変ですが、返済期間の半分を過ぎないうちに元利均等返済よりも毎回の返済額が少なくなり、総返済額も少なくてすみます。先憂後楽といった感じの返済方法です。返済期間の前半の方が収入に余裕がある場合はこちらの返済方法にした方がよいでしょう。
僕が住宅ローンを契約した時には、何も考えず元利均等返済にし、さらにゆとり返済でした。最初の10年で約1050万円を返済し、そのうち約790万円が利息でした。そして元金は約260万円しか減らなかったのです。「おれは銀行のために働いているんじゃない！」と叫びたくなります。
元金均等返済というのは、元金の返済額を毎回一定にする返済方法です。最初のうちは加算された利息が多くて大変ですが、返済期間の半分を過ぎないうちに元利均等返済よりも毎回の返済額が少なくなり、総返済額も少なくてすみます。先憂後楽といった感じの返済方法です。返済期間の前半の方が収入に余裕がある場合はこちらの返済方法にした方がよいでしょう。
固定金利と変動金利どちらが得か
住宅ローンの変動金利の割合は、固定金利よりもずっと低くて得に見えます。しかし昔から長期の住宅ローンについては固定金利を選択する事が推奨されてきました。今まではどうで、今後はどうなっていくのでしょうか。
過去１０数年の経過をみるとローンの金利は低下局面にあり、結果からみると変動金利の方が得だったという事になります。実際に僕は10数年前に固定金利で約４％のローンを組み、その後だんだん金利が下がっていったのに比較的高めな利息を払い続ける事になりました。
平成１７年２月現在は、条件のいいローンで固定金利２％代、変動金利１％代です。もうこれ以上は下がるはずがなく、今後は金利が上がっていくでしょう。するともし変動金利で長期のローンを組んでしまうと、金利が上がった時に、「ああ、最初に固定金利にしておけばよかった。」と悔しい思いをするでしょう。
今後もしかしたら金利が６％に跳ね上がる事だってあるかもしれません。変動金利を選択していた人達は、慌てる事になります。そのように金利が上がってきた時には、変動であろうと固定であろうと金を借りる事そのものが損だと思います。
過去10数年とこれからは、もちろん違うと考えるべきでしょう。僕は固定金利を選択して損をしましたが、それでも今後は固定金利が変動金利よりも得になると予想します。
過去１０数年の経過をみるとローンの金利は低下局面にあり、結果からみると変動金利の方が得だったという事になります。実際に僕は10数年前に固定金利で約４％のローンを組み、その後だんだん金利が下がっていったのに比較的高めな利息を払い続ける事になりました。
平成１７年２月現在は、条件のいいローンで固定金利２％代、変動金利１％代です。もうこれ以上は下がるはずがなく、今後は金利が上がっていくでしょう。するともし変動金利で長期のローンを組んでしまうと、金利が上がった時に、「ああ、最初に固定金利にしておけばよかった。」と悔しい思いをするでしょう。
今後もしかしたら金利が６％に跳ね上がる事だってあるかもしれません。変動金利を選択していた人達は、慌てる事になります。そのように金利が上がってきた時には、変動であろうと固定であろうと金を借りる事そのものが損だと思います。
過去10数年とこれからは、もちろん違うと考えるべきでしょう。僕は固定金利を選択して損をしましたが、それでも今後は固定金利が変動金利よりも得になると予想します。
住宅ローン負担の程度を激変させる３次元
住宅ローンをどのようにするか計画する時には、誰でもできるだけ総利息支払いの少ない、負担の軽いローンにしたいと願うものです。それには次の３つの方向からローンの構成を検討し、負担の圧縮を試みる事が大切です。それは、
�仝偽癲´�金利 �Ｊ嶌冉�数 の３つです。
この３つが多いほど、足し算ではなく掛け算で負担が増えていきます。例えば、１０００万円を金利２％で１０年借りた場合と、2000万円を金利4％で20年借りた場合を比較してみましょう。前者と比較して後者は、2倍の元金に2倍の利息がつき、さらにその利息を倍の回数返す事になります。少なくとも総利息の差は２×2×2=8で、8倍以上になります。
この３つの因子は、１つを何とかする事ができなくても、他の２つでカバーする事ができます。例えば金利の低いローンが選択できなくても、借りる元金とその返済年数を少なくしておけば、負担を抑制する事ができるわけです。
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�仝偽癲´�金利 �Ｊ嶌冉�数 の３つです。
この３つが多いほど、足し算ではなく掛け算で負担が増えていきます。例えば、１０００万円を金利２％で１０年借りた場合と、2000万円を金利4％で20年借りた場合を比較してみましょう。前者と比較して後者は、2倍の元金に2倍の利息がつき、さらにその利息を倍の回数返す事になります。少なくとも総利息の差は２×2×2=8で、8倍以上になります。
この３つの因子は、１つを何とかする事ができなくても、他の２つでカバーする事ができます。例えば金利の低いローンが選択できなくても、借りる元金とその返済年数を少なくしておけば、負担を抑制する事ができるわけです。
